Kære Beboere
Det har været en særdeles travl sommer og efterår med mange projekter og gøremål, som bestyrelsen gerne vil fortælle Jer om herunder, samt følge op på en række praktiske punkter.
Affaldsområdet
Affaldsområdet for enden af brandvejen er som bekendt delt med andelsforeningen, og vi er dermed mange ”brugere” af området. Alle beboere henstilles til ikke at efterlade eksempelvis storskrald udenfor storskraldsrummet. Der er ingen, der foretager oprydning på dette område – det er vores eget ansvar som beboere at holde orden i dette område, og ligeledes at sørge for korrekt affaldshåndtering i korrekte containere. Det ses ofte, at der eksempelvis er flamingo i papcontainerne, og at papkasser ikke mases flade inden de smides i container. Det fylder unødigt, og jo flere containere der skal tømmes, desto dyrere bliver det for os i fællesbidrag.
Bestyrelsen har taget kontakt til Grundejerforeningen og spurgt til/bedt om:
- at muren ved affaldsområdet samt udenfor helt hen omkring den grønne kile ved brandvejen bliver malet (fyldt med graffiti)
- at storskraldsskuret bliver malet
- at der opsættes en affaldsspand på den grønne kile af samme slags som i havearealet
- at den skæve lygtepæl tættest ved affaldsområdet bliver rettet
Bestyrelsen afventer at høre herom fra Grundejerforeningen.
Arealoptimering p-kælder
På generalforsamlingen i foråret blev det besluttet at nedsætte en arbejdsgruppe til at komme med forslag til arealoptimering af parkeringskælderen.
Dette er ikke blevet glemt af bestyrelsen, men der har været andre mere presserende projekter og opgaver, der har gjort at bestyrelsen har måtte udskyde en samling af arbejdsgruppen. Hertil kan nævnes, at der ligger et større arbejde i at få identificeret de tinglysninger (der samlet udgør flere hundrede sider), der har med parkeringskælderen at gøre. Tinglysningerne vil udgøre rammebetingelserne for et arealoptimeringsprojekt.
Asfalteringsprojekt (Grundejerforeningen)
Henover sommeren blev det længe ventede asfalteringsprojekt under grundejerforeningen gennemført. Der er blevet lagt ny overfladebelægning på alle grundejerforeningens vejarealer. Sadolin Have (det nye byggeri) har været medfinansierende, idet projektets tunge maskineri ødelagde en hel del af den eksisterende asfaltbelægning.
Intet stort projekt uden udfordringer, og en sådan er opstået på brandvejen. Hældningen fra starten af brandvejen frem til opgang nr. 27 er lagt forkert, således at når det regner, så løber der ganske store mængder vand ned i p-kælderen ved opgang nr. 27. Dette er naturligvis påtalt af bestyrelsen overfor både grundejerforeningen og COLAS, der udførte asfalteringsprojektet.
Bestyrelsen blev indbudt af grundejerforeningen til at foretage en gennemgang af vejbelægninger udført med fejl, herunder brandvejen, sammen med COLAS. Bestyrelsen og grundejerforeningen er af den holdning, at COLAS skal udbedre fejlen på brandvejen ved at reetablere en korrekt hældning af brandvejen. En sådan reetablering vil dog tidligst kunne foretages til foråret.
Bestyrelsen afventer at høre nærmere fra grundejerforeningen.
Cykeloprydning
Cykeloprydningen der blev foretaget i foråret blev desværre afsluttet en hel del forsinket. Politiet afhentede over 20 cykler i september.
Enkelte beboere spurgte til, hvorvidt det var muligt at afhente en eller flere af cyklerne til eget brug. Cyklerne tilhører ikke foreningen/bestyrelsen, hvorfor bestyrelsen ikke kan give en accept til dette. Politiet foretager et tjek af cyklerne der afhentes om disse er meldt stjålne.
Bestyrelsen forventer naturligvis at foretage en ny årlig cykeloprydning, som vil blive annonceret her under nyheder. I forbindelse med en kommende cykeloprydning påtænkes en generel oprydning i kælderen – der står flere effekter i p-kælderen som ikke hører til der.
Såfremt der er beboere, der har andre effekter end cykler i kælderen, bedes beboerne fjerne disse.
Cykelparkering
Der henvises til foreningens ”Husorden” samt til Grundejerforeningens ”Ordensregler”.
- Cykelparkering skal foretages i cykelstativer i haveområdet
- I parkeringskælderen skal cykelparkering finde sted indenfor de blå linjer – bemærk at cykelparkering må IKKE finde sted foran brandskabene!
- Endvidere cykelparkering på parkeringspladserne 3, 7, 12 og 16. Cykelparkering på nævnte parkeringspladser bedes foretaget med skråparkering af hensyn til parkeret bil på p-plads ved siden af
Hvis der ikke er plads til cykelparkering inden for de blå linjer eller på nævnte p-pladser i kælderen, da henvises cykelparkering til cykelstativer i haven.
Der må ikke parkeres cykler i portalen! Portalen skal friholdes, da der skal være uhindret adgang til at brandslukningskøretøjer kan få adgang til stigrør.
Der må ikke parkeres cykler på brandvejen – dette gælder også for gæster/besøgende.
Ejendomsskat
Der er desværre intet nyt omkring genbehandling af vores sag om revurdering af grundværdien foretaget i 2017 med den effekt at vi er steget kraftigt i ejendomsskat fra 2018.
Sagen ligger fortsat til juridisk behandling i Vurderingsstyrelsens juridiske kontor – dvs. det juridiske kontor skal foretage vurdering af, på hvilket grundlag vores sag skal genbehandles. Det juridiske kontor har meldt ud til vores kontakt i Vurderingsstyrelsen, at det ikke vides, hvornår vores sag bliver behandlet. Vi skal derfor nok ikke forvente at det sker i indeværende kalenderår.
Vores sag er ganske kompliceret, og den langsommelige sagsbehandling i Vurderingsstyrelsen gør ikke sagen mindre kompliceret – primo 2020 forventes der at blive udsendt nye vurderinger af både grunde og ejendomme, og hvordan disse vurderinger ender med at få effekt i forhold til vores ”igangværende” sag hos Vurderingsstyrelsen, det vides ikke.
Der følges op med Vurderingsstyrelsen med mellemrum.
Elevatorservice
Der bliver stadig brugt mange penge på elevatorservice.
På hjemmesiden under menupunkt ”Husforeningen A-Å” er der beskrevet følgende anvisninger for elevatorerne:
”I weekenden er der kun elevatorudkald i nødstilfælde.
Elevatorerne er temmelig følsomme – undgå at ramme ind i elevatordørene og blokker heller ikke dørene, da elevatoren i så fald går i fejl og kører til øverste etage, hvilket kræver en tekniker til at genstarte elevatoren.
Såfremt du har flyttefolk, håndværkere eller større leveringer hvor elevatoren benyttes er det dit ansvar at informere dine leverandører om disse forhold.”
El-tracing og rørisolering, parkeringskælder
Projektet i parkeringskælderen med udskiftning af el-tracing (elektriske varmeledninger) og isolering af alle vandrør er nu endelig (næsten) afsluttet. Der udestår en smule oprydning og at få korrigeret nogle enkelte ”skønhedspletter”.
Det har været et omfattende projekt, som har krævet mange ressourcer. Hele projektet er endt op med at koste ca. DKK 915.000,- hvilket bl.a. også omfatter udgifter til udskiftning af øvrige defekte dele på rørsystemet.
Det har været nødvendigt i den forbindelse med projektet at etablere en kassekredit for likviditetsmæssigt at kunne afregne fakturaer for både projektet og for den løbende drift af ejendommen. 11 beboere ud 73 valgte optionen at foretage en engangsbetaling, hvilket selvfølgelig har bidraget til færre renteudgifter for foreningen.
Vi har til gengæld fået monteret produkter af høj kvalitet og en kontrol udført af Danfoss under projektudførslen, således at vi nu har 20 års produktgaranti.
De udlånte hængelåse til de beboere der i forbindelse med projektet blev bedt om at rydde deres kælderrum bedes returneret – bestyrelsen mangler at modtage 2 låse. Låsene bedes afleveret åbne med den kode, som er blevet oplyst til låsen. Låsen kan smides i postkassen til Thomas Corfixen, nr. 31, 1.th.
Facebooksiden er et beboerforum, som til stor glæde for bestyrelsen anvendes flittigt af beboerne.
Bestyrelsen vil dog gerne henstille til, at facebooksiden ikke anvendes til henvendelser til bestyrelsen. Henvendelse til bestyrelsen skal ske via email til: bestyrelsen@sadolinparken.com
Hvis en beboer slår et opslag op på facebook omkring en problemstilling og med spørgsmål om andre har samme oplevelse, så anbefales det, at I aftaler i tråden på opslaget, hvem af Jer der tager kontakt til f.eks. vicevært eller bestyrelsen. Ved kontakt til håndværker – aftal altid med håndværkeren at du får en tilbagemelding, når problemet er blevet udbedret.
Hjemmeside
Bestyrelsen har forsøgt via facebooksiden at søge efter en webmaster, da bestyrelsen ikke har erfaring med webside-redigering. Der er desværre ingen beboere som har meldt sig, men det er fortsat relevant for bestyrelsen, at der findes en webmaster.
Bestyrelsen er dog i det små begyndt at få redigeret hjemmesiden og tilegne sig de basale redigeringskompetencer.
Hjemmesiden vil fremadrettet blive anvendt i højere grad til at videreformidle information til beboerne, da ikke alle beboere har og heller ikke ønsker at have en facebook-profil.
Hjemmesiden er blevet opdateret på et par punkter:
Menupunkt ”AirBnB Guests”:
Dette menupunkt er nyt og her findes en kort velkomst fra bestyrelsen til beboernes AirBnB gæster. Velkomsten er udarbejdet på engelsk og indeholder desuden de vigtigste husregler.
Beboere der udlejer deres lejlighed via AirBnB skal sikre at deres gæster modtager denne information! En pdf-fil med samme information kan også blive sendt ved henvendelse pr. email til bestyrelsen.
Menupunkt ”Husforeningen A-Å”
Bestyrelsen har foretaget en gennemgribende opdatering af dette menupunkt. Alle beboere kan med fordel opdatere sig her og som supplement genbesøge foreningens husorden under ”Referater og dokumenter”/”Vedtægter og reglementer”
Ny formand og næstformand
Da Michael Eschelund, som var formand i bestyrelsen, har solgt sin lejlighed, er der sket et skifte i bestyrelsessammensætningen. Den tidligere næstformand Jørgen Tetsche er blev den nye formand og bestyrelsesmedlem Thomas Corfixen er den nye næstformand. Nora, som var 1. suppleant, er indtrådt i bestyrelsen.
Sadolin Have
Byggeprojektet Sadolin Have blev gjort færdig og de nye beboere flyttede ind omkring 1. september. Projektet blev ejet af Mogens de Linde, men i løbet af projektudførslen, blev projektet solgt til det svenske ejendomsinvesteringsfirma Heimstaden, der udlejer lejlighederne.
De områder på A/B’s og E/F’s matrikel, der efter aftale var blevet inddraget til brug for byggepladsen, er blevet reetableret ifølge aftale. Som bekendt har vi fået indhegnet affaldsområdet som en del af aftalen om udlån af arealer til byggeprojektet.
Der har været afholdt en del fester i det nye Sadolin Have, hvilket har givet nogle gener for nogle af vores beboere. Klager over støjgener vil skulle rettes direkte til Heimstaden – adm@heimstaden.dk . Bemærk, at Heimstadens administration vil bede om at få at vide nøjagtigt hvilken lejlighed, der ikke har overholdt deres husorden. Det vil være muligt at identificere opgang og etage, men ikke til hvilken side den pågældende lejlighed ligger. Her kan evt. laves en tegning med angivelse af vinduer/altaner og markere hvilken lejlighed støjgenerne er kommet fra – eller markering på et foto – så må Heimstaden formodes at kunne identificere lejligheden.
Reparation af tag
I 2018 blev der udført faldsikring og reparation af taget. Foreningens vicevært konstaterede for nylig et problem på taget med vand, der var trængt ind under tagpap. CEJ’s ingeniør, der var projektleder på projektet sidste år, blev tilkaldt, og der blev hurtigt udført den nødvendige reparation af taget under garantien.
Der er i forbindelse med reparationen på taget identificeret yderligere områder der kræver udskiftning af tagpap. Det drejer sig om kanter omkring ventilationsmotorerne. Der er ikke tale om et omfattende projekt, men et nødvendigt vedligehold af taget. Bestyrelsen har bedt CEJ’s ingeniør om et prisoverslag for udskiftning af denne tagpap.
Varmesæson startet
Varmesæsonen er startet op igen, og der har været nogle opstartsvanskeligheder med hel og delvis manglende varme i enkelte lejligheder. En del af vanskelighederne har været udfordringer med varmeanlæg i de enkelte lejligheder, men der har dog også været behov for påfyldning af vand på fyret. Sidste vinters større gennemgang af varmesystemet synes at have den ønskede effekt.
Oplever du, at du ikke har varme i din lejlighed:
Det kan være ganske kompliceret at konstatere om et problem med hel eller delvis manglende varme skyldes et problem med varmesystemet i egen lejlighed eller om det er det centrale varmesystem, som der er en fejl på.
Bestyrelsen vil – når tid og mulighed herfor opstår – forsøge at udarbejde en guide til fejlsøgning på eget varmesystem i lejlighederne.
Du kan eventuelt – for de beboere der har en facebook profil – skrive et opslag på foreningens facebook side og spørge om andre beboere oplever udfordringer med varmen. Der er efterhånden en del beboere som er ganske velbevandrede i lejlighedernes varmesystem og som kan give gode råd til fejlsøgning.
Hvis du ikke umiddelbart mener, at udfordringen er i din lejlighed men i det centrale varmesystem, da skal andelsforeningens vicevært, KBH Ejendomsservice, kontaktes. KBH Ejendomsservice varetager ”fyrmester” rollen for A/B og E/F’s fælles varmeanlæg (kontaktinformation findes på hjemmesiden), dvs. at E/F’s VVS (Marc) kan ikke foretage fejlsøgning og udbedring på det centrale varmesystem.
Hvis der ikke er en fejl på det centrale system, da kan VVS kontaktes for fejlsøgning i egen lejlighed. Udgiften hertil afholdes af beboeren selv.
Ventilation/Udsugning
I 2019 har det desværre været nødvendigt at skifte hele 4 motorer på taget – motorer der driver udsugning på badeværelser og emhætter. I alle 4 tilfælde skyldes det poser som er blevet stoppet op i udsugningskanalerne, og som er røget op i motorerne og får dem til at brænde sammen.
Disse 4 motorer har kostet foreningen 90.000 kr. som i runde tal skal fordeles blandt 73 ejere. Det er ærgerlige penge at betale pga. plastikposer.
Motorerne fungerer som store støvsugere, hvilket vil sige, at det ikke umiddelbart er muligt at opsætte f.eks. en form for ”net” før motorerne som ville kunne fange poser og andet løst og let materiale der suges op, da motorerne stadigvæk vil brænde sammen pga. blokering af luftindtag.
Hvis udsugningen larmer i en lejlighed kan det enten skyldes forkert indstilling eller snavs ved åbningen. Du kan regulere din ventilation i badeværelset ved at dreje det hvide runde låg, som sidder i midten af ventilationsmundingen med eller mod uret. Som udgangspunkt anbefales den er roteret til midterposition. Snak gerne med de andre i din opgang, som du deler udsugning med. Hvis en har skruet sin helt i bund, så vil det påvirker andre på luftstrengen.
Fremadrettet vil udskiftning af motorer koste 50.000 kr. pr. motor! Dette skyldes, at de eksisterende motorer vi har på taget ikke længere produceres grundet nye EU-krav. Nye motorer vil derfor kræve en ny kabling fra kælder til tag, hvilket gør de nye motorer ekstra dyre.
Derfor: Udsugningerne må IKKE være dækket. Du skal også sige til dem, som evt. låner din lejlighed, at de IKKE må dække udsugningen. Hvis det er muligt at lokalisere fra hvilken lejlighed poser/plastisk stykker, som har ødelagt motorer, vil bestyrelsen gøre krav gældende overfor ejeren af lejligheden.